# 采用成本模式计量的投资性房地产## 简介投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。在会计处理中，投资性房地产的计量模式有两种：成本模式和公允价值模式。成本模式是传统的计量方式，其核心是以历史成本为基础对投资性房地产进行确认、计量和报告。本文将详细介绍成本模式下投资性房地产的定义、特点、适用范围以及相关的会计处理。---## 投资性房地产成本模式的定义与特点### 定义采用成本模式计量的投资性房地产是指企业按照取得时的成本减去累计折旧和累计减值准备后的金额进行后续计量的房地产。在这种模式下，投资性房地产的账面价值不会随市场价值波动而变化，而是保持初始成本减去累计折旧和减值准备后的金额。### 特点1.

以历史成本为基础

成本模式下的投资性房地产以购置时的实际支出为初始计量依据，不考虑后续市场价格的变化。2.

定期计提折旧或摊销

投资性房地产需要根据其预计使用寿命定期计提折旧或摊销，以反映资产的损耗。3.

减值测试

在资产负债表日，企业需对投资性房地产进行减值测试。如果可收回金额低于账面价值，则需计提减值准备。4.

收益体现较保守

由于成本模式未考虑市场价格波动，因此其收益表现可能较为保守，尤其在房地产市场上涨期间，无法及时反映资产增值。---## 成本模式的适用范围成本模式适用于以下几种情况：1.

缺乏活跃市场

当投资性房地产所在市场不活跃，无法获取可靠的公允价值信息时，成本模式成为唯一可行的选择。2.

企业管理层选择

根据企业会计准则的规定，企业在首次确认投资性房地产时可以选择成本模式。一旦选定，不得随意变更。3.

符合稳健性原则

对于风险偏好较低的企业而言，成本模式可以避免因市场波动带来的不确定性，从而更符合稳健性原则。---## 成本模式下的会计处理### 初始计量投资性房地产在取得时应按实际成本进行初始计量，包括购买价款、相关税费以及其他直接归属于该资产的支出。例如：- 购买价格：100万元 - 相关税费：5万元 - 装修费用：10万元 则投资性房地产的初始成本为115万元。### 后续计量#### 计提折旧或摊销对于采用成本模式计量的投资性房地产，企业应按照其预计使用寿命和预计净残值率计提折旧或摊销。例如，某写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值率为5%，则每年的折旧额为：\[ 折旧额 = \frac{初始成本 - 预计净残值}{预计使用寿命} = \frac{115 - 115 \times 5\%}{20} = 5.475 \, \text{万元} \]#### 减值测试在每个资产负债表日，企业应对投资性房地产进行减值测试。如果可收回金额（如市场价格或未来现金流量现值）低于账面价值，则需计提减值准备。减值准备一经确认，在以后会计期间不得转回。---## 成本模式的优点与局限性### 优点1.

操作简单

成本模式不需要频繁评估房地产的公允价值，减少了复杂的估值工作。2.

稳健性高

不受市场价格波动的影响，能有效规避因市场泡沫导致的资产虚增。3.

符合传统会计观念

符合以历史成本为基础的传统会计原则，便于理解与应用。### 局限性1.

未能反映真实价值

在房地产市场快速上涨或下跌的情况下，成本模式无法及时反映资产的真实价值。2.

影响财务报表表现

因未考虑市场价格波动，可能导致企业的资产价值低估，进而影响投资者对企业财务状况的判断。3.

缺乏灵活性

一旦选择成本模式，通常不允许随意转换为公允价值模式，限制了企业的财务策略调整空间。---## 实例分析假设某公司拥有一栋办公楼用于出租，初始成本为500万元，预计使用寿命为25年，预计净残值率为10%。每年租金收入为60万元，年维护成本为10万元。- 每年的折旧额为： \[ \frac{500 - 500 \times 10\%}{25} = 18 \, \text{万元} \] - 每年的租金净收益为： \[ 60 - 10 - 18 = 32 \, \text{万元} \]通过成本模式计量，该办公楼每年的折旧费用会逐年减少账面价值，但租金收入仍能为企业带来稳定的现金流。---## 结论采用成本模式计量的投资性房地产具有稳定性和操作简便性的优势，但也存在未能及时反映市场价值的局限性。企业在选择计量模式时，需结合自身经营环境和管理目标，合理权衡成本模式与公允价值模式的利弊。在未来，随着房地产市场的发展和会计准则的完善，成本模式的应用可能会逐渐减少，更多企业倾向于采用更为灵活的公允价值模式来反映投资性房地产的真实价值。

采用成本模式计量的投资性房地产

简介投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。在会计处理中，投资性房地产的计量模式有两种：成本模式和公允价值模式。成本模式是传统的计量方式，其核心是以历史成本为基础对投资性房地产进行确认、计量和报告。本文将详细介绍成本模式下投资性房地产的定义、特点、适用范围以及相关的会计处理。---

投资性房地产成本模式的定义与特点

定义采用成本模式计量的投资性房地产是指企业按照取得时的成本减去累计折旧和累计减值准备后的金额进行后续计量的房地产。在这种模式下，投资性房地产的账面价值不会随市场价值波动而变化，而是保持初始成本减去累计折旧和减值准备后的金额。

特点1. **以历史成本为基础** 成本模式下的投资性房地产以购置时的实际支出为初始计量依据，不考虑后续市场价格的变化。2. **定期计提折旧或摊销** 投资性房地产需要根据其预计使用寿命定期计提折旧或摊销，以反映资产的损耗。3. **减值测试** 在资产负债表日，企业需对投资性房地产进行减值测试。如果可收回金额低于账面价值，则需计提减值准备。4. **收益体现较保守** 由于成本模式未考虑市场价格波动，因此其收益表现可能较为保守，尤其在房地产市场上涨期间，无法及时反映资产增值。---

成本模式的适用范围成本模式适用于以下几种情况：1. **缺乏活跃市场** 当投资性房地产所在市场不活跃，无法获取可靠的公允价值信息时，成本模式成为唯一可行的选择。2. **企业管理层选择** 根据企业会计准则的规定，企业在首次确认投资性房地产时可以选择成本模式。一旦选定，不得随意变更。3. **符合稳健性原则** 对于风险偏好较低的企业而言，成本模式可以避免因市场波动带来的不确定性，从而更符合稳健性原则。---

成本模式下的会计处理

初始计量投资性房地产在取得时应按实际成本进行初始计量，包括购买价款、相关税费以及其他直接归属于该资产的支出。例如：- 购买价格：100万元 - 相关税费：5万元 - 装修费用：10万元 则投资性房地产的初始成本为115万元。

后续计量

计提折旧或摊销对于采用成本模式计量的投资性房地产，企业应按照其预计使用寿命和预计净残值率计提折旧或摊销。例如，某写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值率为5%，则每年的折旧额为：\[ 折旧额 = \frac{初始成本 - 预计净残值}{预计使用寿命} = \frac{115 - 115 \times 5\%}{20} = 5.475 \, \text{万元} \]

减值测试在每个资产负债表日，企业应对投资性房地产进行减值测试。如果可收回金额（如市场价格或未来现金流量现值）低于账面价值，则需计提减值准备。减值准备一经确认，在以后会计期间不得转回。---

成本模式的优点与局限性

优点1. **操作简单** 成本模式不需要频繁评估房地产的公允价值，减少了复杂的估值工作。2. **稳健性高** 不受市场价格波动的影响，能有效规避因市场泡沫导致的资产虚增。3. **符合传统会计观念** 符合以历史成本为基础的传统会计原则，便于理解与应用。

局限性1. **未能反映真实价值** 在房地产市场快速上涨或下跌的情况下，成本模式无法及时反映资产的真实价值。2. **影响财务报表表现** 因未考虑市场价格波动，可能导致企业的资产价值低估，进而影响投资者对企业财务状况的判断。3. **缺乏灵活性** 一旦选择成本模式，通常不允许随意转换为公允价值模式，限制了企业的财务策略调整空间。---

实例分析假设某公司拥有一栋办公楼用于出租，初始成本为500万元，预计使用寿命为25年，预计净残值率为10%。每年租金收入为60万元，年维护成本为10万元。- 每年的折旧额为： \[ \frac{500 - 500 \times 10\%}{25} = 18 \, \text{万元} \] - 每年的租金净收益为： \[ 60 - 10 - 18 = 32 \, \text{万元} \]通过成本模式计量，该办公楼每年的折旧费用会逐年减少账面价值，但租金收入仍能为企业带来稳定的现金流。---

结论采用成本模式计量的投资性房地产具有稳定性和操作简便性的优势，但也存在未能及时反映市场价值的局限性。企业在选择计量模式时，需结合自身经营环境和管理目标，合理权衡成本模式与公允价值模式的利弊。在未来，随着房地产市场的发展和会计准则的完善，成本模式的应用可能会逐渐减少，更多企业倾向于采用更为灵活的公允价值模式来反映投资性房地产的真实价值。

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